29 Мар 2013

Распространение принципа "built-to-suit" в ответ на дефицит складских помещений

Сегодня в Петербурге наблюдается высокий спрос на качественные складские площади. При этом также сохраняется устойчивый дефицит предложения.

На данный момент инвесторы не спешат вкладывать деньги в складскую недвижимость, не смотря на то, что сегодня доходность складского помещения составляет 10-15%, таким образом, превышая доходность торговых и офисных объектов, а также вдвое превышая западные показатели. Однако, среди инвесторов существует предположение о низкой доходности складских помещений, которое являлось верным лишь до кризиса.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти существовало порядка 50 складских помещений, однако, с 2009 года динамика появления новых, вводимых в эксплуатацию складов, резко сокращается, а рост объемов грузооборота в Санкт-Петербурге, напротив, увеличивается. В свою очередь, это приводит к увеличению спроса на складскую недвижимость. Таким образом, спрос на складские помещения остается неудовлетворенным, что ведет к увеличению цен на аренду и продажу складских помещений.
В Санкт-Петербурге наблюдается высокий спрос на качественные складские помещения, а дефицит предложения остается неизменным, в результате чего увеличиваются «листы ожидания» функционирующих складских комплексов, а также получает широкое распространение заключение предварительных договоров еще на этапе строительства новых комплексов.
Основная часть складских помещений, которыми располагает Санкт-Петербург, построена еще в советское время, и, соответственно, не удовлетворяет требований и пожеланий арендаторов. Кроме того, существует определенная сложность с подбором подходящего под складское помещение места, так как подобрать участок в черте города или в развитом пригороде уже практически не возможно.
Данные особенности сформировали популярный ныне принцип “built-to-suit”, ставший одной из основных тенденций современного строительства в складской сфере.
Этот принцип представляет собой вложение денег в конкретный запрос под конкретного заказчика. В Европе и Америке девелоперы давно и активно используют этот принцип в связи с ростом арендных ставок и недостатком предложения на рынке складской недвижимости. Подобный подход позволяет снизить риски при поиске арендатора, однако, здесь возникает другая проблема: что делать со складским помещением после окончания договора аренды или же как перепродать данное помещение, ведь найти покупателя или арендатора на помещение, изначально спроектированное под определенного клиента, значительно сложнее.
В связи с этим, широкое распространение стало получать каркасно-тентовое строительство, вполне соответствующее принципу “built-to-suit”.
Тенты максимально подстраиваются под любого клиента, а, кроме того, их легко и быстро демонтировать в случае перепродажи, а сама конструкция способна выдержать около 50 циклов сборки-разборки.
Применение тентовых систем в складской и промышленной сферах пришло в нашу страну на рубеже 20-21 века и получило определенное распространение в связи с длительным сроком эксплуатации и одновременно отсутствием необходимости получать разрешение  на возведение данной конструкции, что обусловило высокую мобильность. Однако, в связи с особенностями русского менталитета, развитие тентовых систем происходит медленно из-за не склонности русских людей к чему-то новому.
Подводя итоги, можно отметить удобство развития тентовых систем в складской сфере, поскольку это поможет оперативно решить проблему с недостатком складских помещений, однако, существует и серьезное но. К подобным сооружениям, как к недостаточно надежным, с определенной долей сомнения относятся банки, а договоры аренды подобных помещений не подлежат регистрации, что приводит к возможности одностороннего расторжения. Безусловно, это отпугивает крупных арендаторов. Таким образом, тентовое строительство может быть удачным выходом из сложившейся проблемы с недостатком складских помещений, особенно учитывая экономическую выгоду при таком строительстве, но не может стать полноценным решением проблемы.